Comprar una casa a estrenar ilusiona, pero también exige mirar con calma la fiscalidad. Los Impuestos al comprar una vivienda nueva en España no son los mismos que en una vivienda de segunda mano, y pueden suponer una parte importante del presupuesto total. Entender qué se paga, cuándo se paga y por qué ayuda a evitar sorpresas antes de firmar la escritura.
Qué se considera vivienda nueva a efectos fiscales
En términos generales, una vivienda nueva es aquella que se compra directamente al promotor y constituye una primera entrega. Es decir, no ha sido transmitida antes a otro particular como propietario final. Esta diferencia es clave porque determina el impuesto principal aplicable.
Cuando compras una vivienda usada, lo habitual es pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En cambio, al comprar una vivienda nueva, el tributo principal suele ser el IVA. Además, aparece otro impuesto asociado a la escritura pública: Actos Jurídicos Documentados.
También conviene distinguir entre el precio de compraventa y otros gastos. Los impuestos se calculan sobre bases concretas, normalmente vinculadas al precio escriturado, pero no todos los desembolsos que haces al comprar son impuestos. Notaría, registro o gestoría son costes de la operación, no tributos.
Impuestos al comprar una vivienda nueva en España: principales pagos
Los dos impuestos más importantes en una compra de obra nueva son el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Ambos se pagan por motivos diferentes y en momentos distintos del proceso.
IVA de la vivienda nueva
El IVA es el impuesto más conocido en este tipo de compra. En la península y Baleares, la compra de una vivienda nueva suele tributar al tipo reducido del 10 %. Este porcentaje se aplica sobre el precio de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda nueva cuesta 250.000 euros, el IVA general aplicable sería de 25.000 euros. Esa cantidad se suma al precio de compra y normalmente se entrega al promotor en el momento de la firma o según el calendario de pagos pactado.
Hay casos especiales. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública pueden tener un IVA superreducido del 4 %, siempre que cumplan los requisitos establecidos. En Canarias no se aplica IVA, sino IGIC, con una regulación propia.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD, grava la formalización de determinados documentos notariales, como la escritura de compraventa de una vivienda nueva. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía según el territorio.
En muchas comunidades, el tipo se mueve alrededor de una horquilla aproximada entre el 0,5 % y el 1,5 %, aunque puede cambiar por bonificaciones, tipo de vivienda o perfil del comprador. Por eso es importante revisar la normativa autonómica aplicable en el momento de la compra.
El AJD se calcula normalmente sobre el valor declarado en la escritura. Aunque suele ser menor que el IVA, no debe ignorarse, porque se paga además del precio de la vivienda y del resto de gastos asociados.
Otros conceptos que influyen en el presupuesto
Aunque no sean impuestos, hay gastos que conviene sumar desde el principio para saber cuánto dinero necesitas realmente. La compra no termina con el precio anunciado por el promotor.
Entre los conceptos habituales están:
- Notaría: corresponde a la autorización de la escritura pública de compraventa.
- Registro de la Propiedad: permite inscribir la vivienda a nombre del comprador.
- Gestoría: puede encargarse de liquidar impuestos y tramitar la inscripción.
- Tasación: suele ser necesaria si se solicita una hipoteca.
- Copia de escrituras: puede generar pequeños gastos adicionales.
Si hay hipoteca, también entran en juego gastos relacionados con el préstamo. Desde los cambios legales de los últimos años, varios costes hipotecarios corresponden al banco, pero el comprador sigue asumiendo normalmente la tasación y, por supuesto, las obligaciones fiscales de la compraventa.
Separar impuestos de gastos ayuda a comparar mejor. El IVA y el AJD son cargas fiscales. La notaría o el registro son servicios necesarios para formalizar y proteger jurídicamente la operación.
Diferencias entre comprar vivienda nueva y vivienda usada
La gran diferencia fiscal está en el impuesto principal. En obra nueva, el comprador paga IVA. En vivienda usada, lo habitual es pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.
Esto no significa que una opción sea siempre más barata que la otra. El IVA de obra nueva tiene un tipo general del 10 %, mientras que el ITP depende de cada comunidad autónoma y puede variar bastante. Además, el precio de mercado, el estado de la vivienda y las reformas necesarias influyen mucho en el coste final.
En la vivienda nueva también se paga AJD por la escritura de compraventa. En una vivienda usada, el comprador no paga IVA, pero sí ITP. Esta diferencia es una de las razones por las que conviene calcular los impuestos antes de comparar inmuebles solo por el precio anunciado.
Un error frecuente es pensar que todos los impuestos se pagan al vendedor. No es así. El IVA se entrega al promotor, que después lo ingresa a Hacienda. El AJD se liquida ante la administración autonómica correspondiente.
Cuándo se pagan los impuestos
El calendario de pagos puede variar según el contrato, pero hay una pauta habitual. El IVA se va pagando al promotor conforme se abonan cantidades a cuenta y, en su caso, el resto en la firma de la escritura. Cada pago sujeto a IVA debe reflejar su impuesto correspondiente.
El AJD se liquida después de firmar la escritura pública, dentro del plazo establecido por la comunidad autónoma. La gestoría suele encargarse de este trámite cuando interviene una hipoteca o cuando el comprador contrata ese servicio.
Es recomendable prever estos importes antes de llegar al notario. Si todo el ahorro disponible se destina a la entrada, pueden faltar fondos para los tributos y gastos posteriores. Por eso, muchas personas calculan un margen adicional sobre el precio de compra.
Casos especiales que conviene revisar
No todas las compras de vivienda nueva son idénticas. Hay situaciones que pueden modificar la tributación o exigir una revisión más detallada.
Por ejemplo, las plazas de garaje y trasteros vendidos conjuntamente con la vivienda suelen seguir el mismo tipo de IVA reducido si cumplen determinadas condiciones. Sin embargo, si se compran por separado, el tratamiento fiscal puede ser diferente.
También deben revisarse las viviendas protegidas, las promociones en Canarias, Ceuta o Melilla, y las posibles bonificaciones autonómicas en AJD para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual. Estas ventajas dependen de requisitos concretos y pueden cambiar con el tiempo.
En compras sobre plano, las cantidades entregadas antes de la escritura también pueden llevar IVA. No hay que esperar a recibir las llaves para que exista obligación fiscal sobre esos pagos anticipados.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda nueva?
En una vivienda nueva, lo habitual es pagar IVA y Actos Jurídicos Documentados. El IVA se aplica al precio de compra y el AJD a la escritura notarial, según la normativa de la comunidad autónoma correspondiente.
¿El IVA de una vivienda nueva siempre es del 10 %?
No siempre. El tipo general para vivienda nueva en la península y Baleares suele ser del 10 %, pero algunas viviendas protegidas pueden tributar al 4 %. En Canarias se aplica IGIC, no IVA.
¿Quién paga el AJD en una vivienda nueva?
En la compraventa de vivienda nueva, el AJD de la escritura de compraventa corresponde normalmente al comprador. Si existe hipoteca, la fiscalidad del préstamo tiene reglas propias y no debe confundirse con la compraventa.
¿Los gastos de notaría y registro son impuestos?
No, son gastos asociados a la formalización de la operación, pero no son impuestos. Aun así, deben incluirse en el presupuesto porque se pagan junto al resto de costes de compra.
¿Se pagan los mismos impuestos si la vivienda es de segunda mano?
No. En una vivienda de segunda mano no se paga IVA por la compraventa, sino Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La diferencia fiscal puede ser relevante al comparar dos viviendas con precios similares.
